In een omgeving van lage rentevoeten wordt uiteraard altijd uitgekeken naar alternatieven en dan komen we automatisch bij de vastgoedsector terecht. In die sector zijn namelijk nog heel wat fondsen te vinden die met hun aantrekkelijk dividendrendement een acceptabel alternatief voor vastrentende waarden vormen. Leleux besteedde in een rapport uitgebreid aandacht aan deze sector. Volgens het laatste rapport van het vastgoedadviesbureau JLL Offices Belgium bedroeg de leegstand in het segment van de Brusselse kantorenmarkt in het tweede kwartaal 10,6%. Dit is een verbetering t.o.v. 2010 en 2011 (11,20% respectievelijk 11,10%) maar minder goed dan eind 2012 en 2013 (10,40% respectievelijk 10,10%). Tot op de dag van vandaag is een grote hoeveelheid kantoorruimte nog steeds niet verhuurd in de hoofdstad. De lezer zal begrijpen dat deze toestand niet voor een verhoging van de huurprijzen pleit: de gemiddelde jaarlijkse huur per vierkante meter staat nu op 168 euro ten opzichte van 172 euro in 2012. Het volume aan nieuwe investeringen is daarentegen in de eerste zes maanden met 14% gestegen en zal volgens de verwachtingen van het bureau JLL eind dit jaar de kaap van 3 miljard euro bereiken, het hoogste peil sinds 2008 (een situatie die contrasteert met de Retail markt die in dezelfde periode met 49% naar beneden ging). De toename van de investeringen komt vooral van de openbare instellingen want de vraag van privésector blijft zeer zwak. Met de groei van de investeringen zou de waarde van het vastgoed (vooral het vastgoed in het centrum van Brussel) naar verwachting moeten stabiliseren wat positief is voor de herwaardering van de waarde van de vastgoedportefeuille (en uiteindelijk de NAV).

Befimmo in het zonnetjes

De mensen van Leleux zetten op de eerste plaats Befimmo in het zonnetje. 68% van het vastgoed van Befimmo wordt gehuurd door openbare instellingen (59% Belgische overheid/10% Europese Commissie en het Europees Parlement (gemiddelde looptijd van de huurcontracten is +/- 11 jaar), 10% door financiële instellingen (met name BNP Paribas Fortis) en 6 % door privé-ondernemingen (advocaten, enz.). Het grote gewicht van institutionele klanten alsook de duur van de huurcontracten (gemiddeld 8,8 jaar voor de portefeuille) zorgen voor stabiele kasstromen voor de vastgoedbevak. Veel beleggers gebruiken de waarde van de NAV (nettoboekwaarde) om zich een idee te vormen van de waardering van een vastgoedbevak : de NAV van Befimmo ligt op 55,85 euro (bron EPRA). Verlies echter niet uit het oog dat de waarde van een vastgoedbevak meer is dan alleen de waarde van de activa want er moet ook rekening gehouden worden met de gegenereerde kasstromen (= de dividenden). Op dit ogenblik is de theoretische intrinsieke waarde 58 euro. Aan de huidige koersen handhaven de mensen van Leleux daarom hun houden advies. Klik hier om meer te vernemen over de vastgoedsector